Nieruchomości 2023 – kupić czy czekać ?

Dzisiaj chciałbym podzielić się z Wami moimi przemyśleniami aporpo tego jak będzie wyglądał rok 2023 w nieruchomościach.

Dzisiaj na rynku pojawiło się mnóstwo zmiennych, które należy wziąć pod uwagę by odpowiedzieć na pytanie, ale do rzeczy…

Nie można próbować wspominać o tym co może być na rynku w 2023 roku, nie odnosząc się do tego co wydarzyło się w 2022:

1. Mieliśmy bardzo wysoki wzrost inflacji nawet tej oficjalnej do poziomu ok 18 % jeszcze w listopadzie. Spowodowany między innymi nadmiernym dodrukiem gotówki w czasie pandemii, wojną na Ukrainie, zaburzeniem łańcucha dostaw. Wówczas wiele osób zdecydowało się ulokować swoje oszczędności w nieruchomościach.

2. W 2022 wzrosły Nam raty kredytów, w niektórych przypadkach dwukrotnie.

3. Spadła liczba klientów kupujących na rynku, ze względu na zaostrzenie polityki około 70% przyznawania kredytów, czyli regularne podnoszenie stóp procentowych oraz przeliczanie przez banki zdolności kredytowej w oparciu o dodatkowy pięcioprocentowy bufor.

Czy to oznacza, że te osoby nie chcą kupić mieszkania na kredyt lub też ich nie stać ? Absolutnie nie ! Część pewnie tak, ale duża część osób utraciła możliwość zakupu ze względu za brak zdolności kredytowej.

Z drugiej strony zaś zostały wprowadzone wakacje kredytowe ( czyli możliwość zawieszenia spłaty jednej raty na kwartał do końca 2023 roku) co poskutkowało tym, że wiele osób dalej stać utrzymać mieszkanie ze względu nawet na wysoką ratę kredytu.

4. Napływ obywateli z Ukrainy (szacuje się, że ok. 2 mln osób), które obecnie żyją i funkcjonują w Polsce, a to oznacza, że muszą gdzieś mieszkać ( zatem muszą albo wynajmować, albo zdecydować się na zakup nieruchomości w Polsce).

Między innymi też z tego powodu bardzo wzrosły stawki czynszu najmu, bo średnio, aż o ok 34 % natomiast, w niektórych przypadkach o ok 50 %.

5. Spadła Nam liczba rozpoczętych budów nowych projektów deweloperskich o ok. 30-40 % (faktycznie rozpoczęte budowy, a te które zostały rozpoczęte tylko formalnie z powodu wejścia nowej ustawy deweloperskiej, zawyża tą statystykę o ok. 10 %), co oznacza że niedobór mieszkań Nam się z roku na rok będzie powiększał.

Ceny nieruchomość w 2022 skali kraju spadły o ok 3 % mowa oczywiście o mieszkaniach nowych, jeżeli chodzi i mieszkania używane mniej więcej pozostają one na tym samym poziomie. Ale to tylko oficjalne dane. Jak rozmawiam z osobami, które obserwują rynek faktycznie jeżeli chodzi o ceny większych mieszkań one faktycznie delikatnie spadły ! Jeżeli chodzi o mieszkania małe powiedzmy te do 50 m2 w atrakcyjnych lokalizacjach, one niewątpliwie zdrożały.

Jak będzie wyglądał rynek nieruchomości w 2023 ?

Na ten moment mamy już spadek vibor co oznacza, że wkrótce raty kredytów spadną o około 150 złotych. Do tego rząd zdecydował się na wprowadzenie kredytu mieszkaniowego 2% (specjalny program, który będzie dofinansowywany przez rząd, będzie dofinansowywał różnicę pomiędzy oprocentowaniem bankowy, a oprocentowaniem 2 %).

Jakie mieszkania mogą być tańsze, ale jakie mieszkania będzie nam łatwiej kupić teraz ? Na pewno mieszkania duże o powierzchni ok 60-80 m2. Mieszkania dla normalnej rodzin czy te „ nie inwestycyjne”.

Ceny mniejszych mieszkań mogą poszybować w górę, wysoka inflacja, brak perspektyw inwestycyjnych, rosnące koszty materiałów, podatków czy energii.

Ceny gruntów czeka stabilizacja, chyba że te w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach, tam będziemy mogli spodziewać się wzrostów.

Zatem kupować czy czekać?

Moim zdaniem, czasy kiedy nieruchomości były tanie już się kończą. Z uwagi na wszelkie okoliczności wymienione w artykule wcześniej, jeżeli posiadamy gotówkę warto zainwestować ją już teraz, podobnie w przypadku jeżeli posiadamy zdolność kredytową – warto z niej skorzystać, ponieważ oprocentowanie kredytów i tak jest dużo tańsze niż obecna inflacja.

W momencie, gdy kredyty zostaną poluzowane, a 70 % klientów wróci na rynek w celu zakupu swojej długo wyczekiwanej nieruchomości, dodatkowo dojdą kolejni klienci z kolejnych lat, którzy również także będą chcieli nabyć swoje własne M.
Stworzy Nam się zjawisko, kiedy popyt będzie większy niż podaż, a to zjawisko pogłębi jeszcze fakt, że liczba rozpoczętych budów w tym roku została mocno ograniczona.